Le nouveau Règlement de l’ANRU : de fortes ambitions avec un financement réduit

Les bailleurs sociaux, des acteurs clés des PRU

Le premier programme de rénovation urbaine lancé en 2003 affichait des objectifs importants en termes de démolition (250 000), reconstruction (250 000) et réhabilitation (400 000) de logements sociaux. Doté de 12 milliards d’€ de subventions, il a permis d’engendrer un investissement de travaux de 45 milliards d’€. Cet effort d’investissement a été en grande partie supporté par les bailleurs sociaux qui ont financé 44% du total des investissements.

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Source : PNRU – les chiffres 2014

 

Faire mieux, avec moins

La nouvelle génération de projets de renouvellement urbain n’affiche plus d’objectifs chiffrés d’intervention sur l’habitat social mais reste très ambitieuse quant à la qualité des projets urbains et la transformation profonde des quartiers rénovés : favoriser l’accès à des logements de qualité, impulser le développement économique et le désenclaver à l’échelle de l’agglomération.

Concernant la reconstitution de l’offre, l’ANRU a abandonné l’un des fondamentaux mis en œuvre dans le PNRU 1 : la reconstitution du « 1 pour 1 ». Celle-ci sera appréciée en fonction du contexte local. Ces logements devront être intégralement reconstruits hors QPV tout en maintenant une offre abordable à l’échelle de l’agglomération …

Pour les réhabilitations, l’Agence impose, en contrepartie de son aide financière, l’obtention a minima d’un label HPE rénovation. Ces travaux doivent être menés sans conduire à une augmentation significative des loyers.

Ces objectifs devront être atteints avec une contrainte budgétaire plus tendue. Seuls 5 Milliards d’€ d’équivalent-subventions (une partie de subventions et une autre de prêts bonifiés) permettront le financement des opérations pour un investissement total attendu de 20 milliards d’€. L’effort des bailleurs sociaux en termes de mise de fonds propres et de recours à l’emprunt devra donc être encore plus soutenu que pour le premier programme.

 

Des taux de financement beaucoup moins avantageux que pour la première génération de PRU

Les financements maximum proposés pour les opérations sur l’habitat social sont bien moins généreux que pour le PNRU 1 :

Démolitions: Le taux de subvention passe de 100% du déficit à 70% du déficit. Les bailleurs devront financer une partie des démolitions sur fonds propres.

Constructions neuves: Seuls les PLUS et les PLAI sont financés dans le cadre de ce programme. Les PLUS ne bénéficient plus de subventions mais seulement de prêts bonifiés. Les PLAI sont financés par l’ANRU par une subvention forfaitaire (en moyenne 7K€/logement) et par des prêts bonifiés.

Réhabilitations: Seules les réhabilitations dont le coût est supérieur à 10K€/logement sont finançables par l’ANRU. L’aide de l’ANRU se décompose d’une part d’une subvention de 10% des coûts de l’opération supérieurs à 10K€/logement et d’autre part d’un prêt bonifié.

 

Pour en savoir plus sur les modalités de financement du NPRNU :

La nature des financements versés par l’ANRU est modifiée avec d’une part des subventions attribuées et distribuées par l’ANRU aux maîtres d’ouvrage et d’autre part des prêts par attribués l’ANRU et distribués directement par Action Logement. Les 5 milliards d’€ d’équivalent-subvention sont ainsi répartis (cf. RGA Titre II art. 1.1):

– 4,2 Mds € de subventions,

– 0,8 Mds € d’équivalent-subvention[1]. Action Logement accordera pour 2,2 Mds d’€ de prêts à des taux bonifiés pour les opérations de construction neuve et de réhabilitation. L’effet de bonification des prêts est estimé en équivalent-subvention. Il s’agit la somme des écarts d’intérêts actualisés entre le prêt bonifié et un prêt de référence. L’avantage de ces prêts bonifiés dépendra du taux du prêt de référence et des prêts bonifiés que le bailleur peut obtenir par ailleurs.

Le nouveau Règlement Général de l’ANRU (RGA) reprend les 12 familles d’opération du premier programme en les classant en 3 groupes : les opérations d’ingénierie, les opérations d’aménagement, qui contiennent notamment les démolitions de logements sociaux, et les programmes immobiliers (construction, réhabilitation et résidentialisation) :

 

  1. Les démolitions de logements sociaux (cf. RGA Titre II art. 2.2.1.) 

Comme lors du premier programme, les subventions sont calculées sur la base d’un déficit du bilan d’opération. Les principales modifications concernent :

– En dépenses :

+ Le capital restant dû est remplacé par la valeur nette comptable de l’immeuble telle qu’inscrite dans le bilan de l’organisme.

+ La perte d’autofinancement est remplacée par une indemnité pour perte d’exploitation correspondant à une moyenne de 18 mois de quittancement sauf pour les immeubles marqués par un taux de vacance structurel supérieur ou égal à 25% pour lesquels l’indemnité sera nulle.

+ Les différents postes de coûts d’accompagnement social, de forfaits déménagement et aménagement sont remplacés par une indemnité forfaitaire de 3000€ par ménage relogé. Des coûts d’accompagnement social (MOUS relogement) peuvent également être financés dans le cadre des opérations d’ingénierie (cf. RGA Titre II art. 2.1.3.1.)

+ Le plafond forfaitaire de 12% des coûts de maîtrise d’œuvre est remplacé par un forfait de 10% des coûts de démolition.

+ Les coûts des travaux de démolition et de remise en état des terrains sont financés en HT.

– En recettes :

+ Les règles de valorisation foncière des terrains libérés par la démolition restent similaires. La valorisation du terrain est calculée en fonction de sa destination future. Néanmoins, les montants de ces valorisations devront apparaître plus clairement dans les conventions.

Le taux de subvention des opérations est minoré par rapport à la première génération de programmation, où 100% du déficit était financé par l’ANRU. La prise en charge est maintenant de 70% du déficit au maximum. En cas de « forte ambition du projet en matière de qualité », le taux peut être porté à 80%.

 

  1. La reconstruction de logements sociaux (cf. RGA Titre II art. 2.3.1.) :

Il n’y a plus d’obligation de reconstitution de chaque logement social démoli. Un diagnostic approfondi prenant en compte la dynamique du marché local permettra d’évaluer le besoin de logements. En revanche, le règlement général de l’Agence indique que la reconstitution de l’offre démolie devra répondre aux critères suivants (cf. RGA Titre II art. 2.3.1.1.) :

– Favoriser la mixité sociale en reconstituant les logements sociaux hors des QPV, sauf contexte particulier, et hors des quartiers ayant bénéficié du premier programme de rénovation urbaine ;

– En dehors des communes dont la proportion de LLS est supérieure à 50% ;

– A proximité des zones d’emploi, des transports en commun et des services de proximité ;

– Afin de compenser l’offre à bas loyer démolie, au moins 60% de l’offre devra être reconstituée en PLAI.

Seuls les PLUS et PLAI sont maintenant financés dans le cadre du NPNRU. Ils ne sont plus financés selon les modalités de calcul de subvention du CCH[2]. Celle-ci est simplifiée (cf. RGA Titre II art. 2.3.1.2.) :

– Un financement forfaitaire par logement pour aide principale ;

– Un financement forfaitaire par logement pour surcharge foncière.

Les PLUS sont uniquement financés par prêt bonifié, les PLAI en partie par prêt bonifié et par subvention.

Les conditions financières des prêts bonifiés permettront d’obtenir a minima :

– Un équivalent-subvention pour les PLUS de 45%

– Un équivalent-subvention pour les PLAI de 53%

Montant forfaitaire pour financement principal en euros par logement neuf – volume de prêt bonifié et subvention

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Montant forfaitaire pour surcharge foncière en euros par logement neuf – volume de prêt bonifié et subvention

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  1. Requalification de logements sociaux (cf. RGA Titre II art. 2.3.3.) :

Le nouveau RGA ne modifie la définition des travaux finançables des anciennes familles d’opération réhabilitation, résidentialisation et amélioration de la qualité de service (cf. RGA Titre II art. 2.3.3.1.).

La nouvelle famille d’opération Requalification de logements sociaux rassemble la réhabilitation de logements (parties privatives, parties communes, halls, caves…) et l’amélioration de la qualité de service qui finance les locaux favorisant le tri sélectif et la rénovation de parking en sous-sols.

L’ANRU ne finance plus que les opérations de restructuration dont le coût est supérieur à 10 K€ HT / logement. Ces opérations doivent obtenir a minima un label « haute performance énergétique rénovation » 2009.

L’assiette de subvention intègre l’ensemble des dépenses des coûts de l’opération (travaux, maîtrise d’œuvre, désamiantage, relogements éventuels….).

Le calcul de la subvention est maintenant déconnecté du CCH. L’aide financière de l’ANRU est composée de deux parts (cf. RGA Titre II art. 2.3.3.2.) :

– Une subvention versée par l’ANRU de 10% du coût de l’opération supérieur à 10 000€/ logement ;

– Un prêt bonifié sur 60% de l’investissement moins la subvention ANRU. Les conditions du prêt sont fixées de telle sorte que l’équivalent-subvention ne peut être inférieur à 28%

 

  1. Résidentialisation de logements sociaux (cf. RGA Titre II art. 2.3.4.1.):

Cette famille finance les mêmes opérations que pour la première génération de convention ANRU : Les espaces extérieurs au logement et éventuellement la reconfiguration des halls.

L’assiette de subvention comprend les éventuelles acquisitions foncières, le coût des travaux, honoraires de maîtrise d’œuvre et frais de conduite de projet.

Le taux de financement maximum applicable à l’assiette de subvention est de 40%. Celui-ci était précédemment de 50% pour un plafond de dépenses subventionnables de 10 K€/logement.

 

Précision sur les taux de financement :

Les taux de financement et les forfaits définis dans le RGA correspondent à des maximums qui peuvent être diminués lors de la négociation menée lors de la signature de la convention (cf. RGA Titre II art. 1.1).

Comme dans l’ancien RGA, les organismes en difficulté aidé par la CGLLS feront l’objet d’une majoration de certaines de leurs subventions en lien avec la CGLLS (cf. RGA Titre II art. 3.1.2.).

Certaines opérations pour lesquelles un caractère d’excellence est démontré sur le champ social, économique et environnement pourront bénéficier également d’un bonus de financement (cf. RGA Titre II art. 3. 2.).

Pour rappel, le montant de l’investissement moyen et des subventions moyen issus du premier programme (source : PNRU – les chiffres 2014)

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Article rédigé par Amaury Pinchon, Sénior Consultant, et Violaine Victor, Sénior Manager

 

[1] Pour les prêts bonifiés, le calcul du taux d’équivalent subvention fixe le rapport permettant d’obtenir le montant théorique de la subvention qu’il faudrait verser pour remplacer celui versé sous forme de prêts. Un taux d’équivalent-subvention de 50% signifie qu’une subvention de 50 représente une aide équivalente à un prêt de 100.

[2] Code de la Construction et de l’Habitation

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