Quelles évolutions de la fonction immobilière ?

Article rédigé par Ludovic LEGENDRE.

Longtemps cantonnée au périmètre de la gestion de parc assurée par un responsable immobilier, la fonction immobilière est aujourd’hui de plus en plus présente dans les « COMEX » des entreprises, devenant une direction à part entière, créatrice de valeur.

Cette évolution résulte d’un constat initial : l’immobilier constitue à la fois le deuxième poste de dépenses des entreprises et un actif significatif de leur bilan.

Les crises économiques et financières, ainsi que la hausse quasi ininterrompue des prix de l’immobilier, ne font que renforcer ce constat. Les entreprises s’intéressent dès lors avec plus d’attention à la performance de la fonction immobilière – objectifs, résultats, moyens mobilisés – et à sa capacité à apporter de la valeur et des marges de manœuvre à l’entreprise. La fonction immobilière s’est ainsi considérablement transformée.

1. Une fonction immobilière aux ambitions nouvelles

Les directions immobilières ont, aujourd’hui, à faire face à quatre défis majeurs :

    1. Accompagner le développement de l’entreprise en renforçant l’apport de valeur aux autres directions de l’entreprise ;
    2. Construire avec l’immobilier des nouvelles voies de diversification et de profit pour l’entreprise ;
    3. Participer à la baisse des coûts à travers des actions d’ajustement du parc tant dans son format que dans sa qualité ;
    4.  Etre capable de contribuer aux besoins de financement de l’entreprise via la préparation et la mise en œuvre rapide de processus de valorisation, de cession ou de refinancement d’actifs.

2. Une transformation des organisations

En réponse à ces quatre défis, les directions immobilières disposent de deux leviers : l’organisation et la professionnalisation.

Levier organisationnel :

Avec la prise de conscience que l’immobilier constituait un réel levier d’économie opérationnelle, les entreprises ont généralisé la fonction immobilière (en 2010, 2/3 des entreprises cotées en France sont dotées d’une direction immobilière).

Les directions immobilières se sont constituées et deux modèles alternatifs se dégagent :

  • un modèle de direction de l’immobilier rassemblant tous les collaborateurs spécialisés ;
  • un modèle de filières constituées d’une équipe immobilière centrale (animation, conseil, stratégie, gestion des grands projets) en appui aux autres Directions qui conservent les équipes associées et la maîtrise de la gestion de leur patrimoine.

Par ailleurs, le périmètre des directions immobilières a changé. Elles ont élargi leurs champs de compétences : d’une gestion technique du patrimoine, elles se sont hissées vers une gestion de portefeuille immobilier à l’échelle de l’entreprise.

Ce changement de métier s’est accompagné de différents mouvements : arrivée de nouvelles compétences issues de l’extérieur, renforcement de la formation des équipes internes, réflexions sur le cœur du métier de l’immobilier de l’entreprise, construction de partenariats novateurs avec des professionnels de l’immobilier, …

Ces changements conduisent les directions immobilières à se reconfigurer en privilégiant les activités stratégiques et en favorisant l’externalisation de certains services immobiliers pour lesquels il existe un marché mature.

Ainsi, la direction immobilière nouvelle génération apparaît sous la forme d’une équipe réduite, multi-spécialiste et expérimentée, focalisée sur les trois fondamentaux de l’immobilier d’entreprise :

  1. La stratégie avec l’implication croissante des directions immobilières en amont des projets majeurs engageant l’entreprise ;
  2.  Le pilotage efficient de l’immobilier d’exploitation s’appuyant sur des partenariats forts avec des opérateurs externes dans une logique relationnelle gagnant – gagnant ;
  3. La maîtrise d’ouvrage des grands projets immobiliers en proximité avec les directions opérationnelles.

Levier de professionnalisation :

Avec la volonté de structurer la fonction immobilière autour de la maîtrise des fondamentaux, une politique de connaissance du patrimoine a été mise en œuvre.

Les activités de Property Management ont été profondément remaniées avec la mise en place des plans pluriannuels d’entretien propriétaire.

Les stratégies d’externalisation de Facility Management se sont accélérées avec :

  • le maintien au niveau national de pôles d’expertise au sein des directions immobilières ;
  • des stratégies de partenariat FM à l’échelle européenne qui se développent.

Dans le cadre de cette professionnalisation, un nouveau métier a émergé, celui d’Asset managers internes qui :

  • anticipent les besoins financiers de l’entreprise (court terme) au-delà de la politique d’investissement ou de désinvestissement immobilier (long terme) ;
  • évaluent la valeur des biens et les risques de dépréciation : évolution des marchés immobiliers, respects des normes, anticipation des normes à venir (IFRS, Grenelle de l’environnement, …).

En parallèle, l’offre de formation, notamment dans les grandes écoles de commerce, s’est fortement développée.

Sur la même période, on constate aussi l’essor de la RICS France qui offre un label de qualité reconnu à de nombreux professionnels de l’immobilier.

Ces mouvements de fond ont conduit à rendre plus visible l’immobilier au sein des entreprises et notamment vis-à-vis des directions générales qui ont vu remonter un certain nombre de problématiques nouvelles. Les directions immobilières sont devenues, par la même, en quelques années, des acteurs-clés de la direction des entreprises.


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