Quels dispositifs mettre en place pour assurer au mieux la gestion des copropriétés dans le logement social ?

Article rédigé par Julien PHELIP en collaboration avec Antoine DOSSIN

Un nouveau métier

Bon nombre de bailleurs sociaux sont amenés à assumer la fonction de syndic que ce soit pour des copropriétés dans lesquelles ils disposent de patrimoine ou pour le compte de tiers. Cette activité longtemps embryonnaire tend à se développer sous les effets notamment de la vente HLM, l’accession sociale ou la reprise de copropriétés dégradées.

Une logique de professionnalisation de l’activité

Les équipes des bailleurs s’organisent pour accompagner la croissance de l’activité. Les organisations existantes doivent alors s’adapter et se professionnaliser pour prendre en compte :

  • Les contraintes administratives et réglementaires de l’animation des copropriétés,
  • Le besoin de clarification du rôle de bailleur-syndic autant pour les équipes internes que pour les nouveaux copropriétaires anciennement locataires,
  • Les besoins spécifiques de gestion des copropriétés notamment en termes de compétences métier et d’outils informatiques.

Une pluralité de solutions devant être adaptées aux objectifs du bailleur

Opérationnellement, les modèles organisationnels pour gérer les copropriétés sont divers : internalisation dans un service dédié, internalisation au niveau des agences, sous-traitance à une filiale ou une structure de mutualisation, externalisation à un tiers privé,…

Le choix du modèle d’organisation est avant tout dépendant du volume d’activité. On peut distinguer 3 seuils :

En dessous de 600 lots gérés, l’activité justifie difficilement le développement des compétences internes dédiées à l’activité. Le recours à un tiers peut être une alternative à étudier.

Au-delà, le choix reste toujours très dépendant du contexte de chaque bailleur. Il devra tenir compte des éléments suivants :

  • Les enjeux des résidences et les objectifs que l’organisme se fixe : développer le service rendu en assurant la fonction en agence, maîtriser les investissements sur la résidence et professionnaliser la fonction en la centralisant, optimiser les coûts de gestion en recourant à un tiers,…
  • La capacité à disposer de moyens propres en interne (compétences, des outils,…) pour sécuriser l’activité et apporter un bon niveau de service,
  • La capacité à trouver un équilibre économique pour une activité à faibles marges.

Dès lors que l’activité croit, il est possible d’adapter le dispositif organisationnel à chaque résidence et ainsi coller au mieux à leurs enjeux …

julien.phelip@kurtsalmon.com

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