Développement économique et politique foncière : quels déterminants ? quelle articulation ?

Article rédigé par Yann MILTON

A l’heure où la concurrence entre territoires s’intensifie pour attirer des activités économiques, développer une image de marque, de nombreuses  questions se posent : quels sont les ressorts de l’attractivité économique ? Quels sont les critères qui déterminent les choix d’implantation des entreprises ? le développement économique est-il compatible avec une consommation foncière raisonnée ? comment articuler développement économique et politique foncière ?

 Sur quoi repose l’attractivité économique du territoire ?

Comme pour les qualités d’un individu, l’attractivité économique d’un territoire repose sur de l’inné et de l’acquis…

Pour ce qui est de l’inné, la qualité de la situation géographique ou la possession d’une ressource rare sont des facteurs qui conditionnent le développement des activités économiques (et au-delà la création et l’essor de la ville).

La stabilité des modèles  de localisation industrielle  a été démontrée par de nombreux urbanistes et chercheurs (Mario Polèse  et Sheamur sur une étude d’une trentaine d’années au Canada ou Davis et Weinstein au Japon). En clair, les facteurs naturels ou géographiques tels par exemple que la présence d’un fleuve, sont déterminants pour l’implantation des activités et traditions industrielles … Une fois en place les modèles industriels, la spatialisation des activités n’évoluent que très lentement dans le temps autour d’une métropole qui cristallise le foyer de l’activité.

Mais l’attractivité économique d’un territoire ne saurait se réduire à des critères exogènes ou innés ; pour s’en convaincre, il suffit de constater la différence de dynamisme entre territoires disposant a priori d’atouts similaires ou l’essor très contrasté des territoires desservis par le TGV.

Au rayon de l’acquis, figure la capacité d’initiative des hommes et les moyens mis en œuvre pour faire émerger des projets. Plusieurs leviers permettent d’amplifier les qualités naturelles du territoire :

  • la qualité de la formation, de l’enseignement supérieur qui permet de proposer une main d’œuvre qualifiée faisant écho aux activités des entreprises locales,
  • la mise en réseau des entreprises et acteurs du territoire notamment, mais pas seulement, en matière de recherche,
  • Le développement d’infrastructures et équipements publics renforçant le niveau de prestation proposé (transport, desserte, résidentiel, équipements culturels…)
  • la création d’une image de marque (le marketing territorial) et de services en direction des entreprises
  • le fléchage et la mise à disposition de ressources foncières dédiées aux activités économiques

Quels sont les facteurs qui déterminent l’installation des entreprises sur un territoire donné ?

Les choix d’implantation des entreprises sont conditionnés par trois grandes catégories de facteurs :

En premier lieu, la qualité de l’environnement de travail qui s’apprécie via :

  • La situation géographique et la qualité de l’implantation sur la chaîne logistique (chemin optimisé entre les ressources et les clients),
  • L’émulation et la densité du  réseau d’entreprises et partenaires présents sur le territoire : s’installer à proximité d’entreprises clientes (ou plus rarement fournisseurs) facilite a priori les transactions, l’accès à l’information sectorielle.
  • La présence d’un bassin de main d’œuvre qualifiée suffisant pour assurer le recrutement et la montée en compétence de l’entreprise,
  • D’autres critères jouent également un rôle, en creux, dès lors qu’il s’agit d’apprécier l’opportunité de s’implanter dans un pays dit en développement : d’une part, la qualité des services (transports en commun, l’accès au logement pour les salariés,  accès et régularité des ressources en énergie), et la stabilité réglementaire (fiscalité, droit des affaires) d’autre part, qui limite le risque d’investissement.

Les conditions économiques constituent la deuxième catégorie de facteur qui, contrairement aux idées reçues, n’est pas nécessairement prédominant :

  • Le coût de la main d’oeuvre, c’est-à-dire les salaires dont le poids est pour certaines industries déterminant,
  • Le coût du foncier est un autre poste important pour les activités consommatrices de surfaces : un « effet d’expulsion  métropolitaine » peut jouer pour  éloigner ces activités de la ville centre et les repousser, au gré de l’urbanisation, aux franges de l’agglomération.
  • La libre circulation des capitaux et la possibilité pour les entreprises de s’installer partout dans le monde renforce l’impact des incitations proposées par les collectivités locales et/ou l’Etat pour attirer les entreprises que ce soit sous forme de subventions ou de facilités fiscales (ex : zone franche).

Enfin, l’attachement de l’entreprise (dirigeants et salariés) à son territoire joue encore un rôle qu’il ne faut pas sous-estimer en dépit du déclin du modèle d’entreprise familiale avec un dirigeant-actionnaire « enraciné » localement.

Le choix récent de Renault d’implanter une usine à Tanger constitue un exemple médiatique de la conjonction entre les intérêts d’une entreprise et d’un territoire : l’industrie automobile est particulièrement sensible au coût de main d’œuvre, la région de Tanger jouit d’une situation géographique exceptionnelle aux portes de l’Europe, avec un accès sur la Méditerranée et l’Atlantique et offre des conditions d’installation particulièrement  attractives (fiscalité, foncier, …).

Quel lien entre politique foncière et développement économique ?

La politique foncière est un moyen au service de l’aménagement du territoire. Elle doit permettre d’assurer la mobilisation des terrains permettant la vie de la cité et doit donc à ce titre, servir différentes finalités : l’hébergement (foncier dédié à l’habitat), les équipements de la population (éducation, loisirs, espaces verts, voirie, …), mais également le développement économique.

Souvent, la question du développement économique se pose par opportunité, au moment de la libération d’un site (un site public – un hôpital désaffecté – ou privé – une friche industrielle) : pour déterminer le projet de reconversion du site en question, on étudie alors les pistes de développement économique et d’activité. Raisonner en ces termes conduit à inverser les termes du raisonnement en faisant primer la question du foncier (le contenant) sur les logiques de développement (le contenu).

Pour résumer, la politique foncière dédiée au développement économique doit viser deux objectifs a priori antinomiques :

  • répondre aux besoins de l’ensemble des activités économiques, c’est-à-dire les filières déterminantes (sanctuariser des ressources foncières pour des projets stratégiques) comme les plus banalisées (pour lesquelles la sensibilité au prix est déterminante)…
    • optimiser l’utilisation du foncier, enrayer l’étalement urbain. Chaque année, la France consomme 75.000 ha (pour rappel, 1 ha égale environ 1 terrain de foot) pour son développement économique, soit environ deux fois plus de foncier que l’Allemagne.

L’atteinte de ces objectifs suppose :

  • La cartographie des activités économiques et des besoins fonciers correspondants,
  • Le maintien de prix attractifs par le biais d’action foncière anticipatrice. C’est notamment le cas sur les marchés immobiliers particulièrement tendus, où le coût du foncier est un obstacle potentiel à l’installation d’activité (au profit de destinations plus juteuses telle le logement),
  • La régénération des friches industrielles dont l’enjeu est doublement crucial, tant pour limiter la consommation de foncier non urbanisé que sur le plan environnemental, pour organiser la dépollution de sites.

Et en synthèse, quels bons réflexes pour les collectivités locales et les entreprises en matière foncière ?

Pour les collectivités locales :

  • Se doter d’observatoires :
  • De la performance des zones d’activités économiques : niveau de prestation servi, vacance, types d’activités hébergées
  • Du niveau de consommation foncier économique : surface annuelle consommée pour répondre aux besoins des activités économiques et commerciales
  • Des sites potentiels de friches industrielles afin d’anticiper leur reconversion.
  • Fixer des priorités d’action foncière en distinguant le foncier nécessaire aux projets identifiés, des réserves foncières long terme, en fixant des enveloppes financières,
  • Décliner les outils et moyens permettant de renforcer l’efficacité du foncier à vocation économique. A titre d’illustration, les actions suivantes peuvent être menées :
  • Détermination des dispositifs d’accueil des entreprises : notion de guichet unique, politique de services dédiés,
  • Maîtrise du foncier destiné au développement économique : réserve foncière sur les sites à enjeu et / ou à proximité d’activités stratégiques,
  • Etablissement de plans territoriaux fléchant les sites à enjeu de reconversion, dispositifs favorisant leur régénération (ex : financement de travaux de dépollution).
  • Identification des structures en charge de porter le foncier : collectivité en direct, établissement public foncier (EPF) ou des structures ad hoc

Pour les entreprises :

  • Se doter d’une vision et d’un suivi de l’attractivité des territoires pour orienter les choix d’investissement, de réhabilitation de l’outil industriel ; cet aspect s’il est pris en compte au moment d’un investissement industriel (ou d’un désinvestissement) ne fait que très rarement l’objet d’un suivi dans le temps,
  • Cartographier les sites industriels en se dotant d’une vision de leur performance sur des aspects « métier » et « immobiliers » : contribution à la stratégie industrielle, fonctionnalité, potentiel de reconversion, état technique, servitudes liées à la pollution, …
  • Entretenir un dialogue permanent avec les collectivités locales afin d’anticiper l’évolution des sites, éviter l’obsolescence ou le cas échéant, favoriser leur reconversion,
  • Anticiper le renforcement des contraintes environnementales en assurant un suivi spécifiques des installations classées (ICPE), des natures de pollution et entraves potentielles d’évolution des sites

yann.milton@kurtsalmon.com


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