Gestion de l’immobilier public : quels enjeux et quelles pistes d’optimisation ?

A l’occasion de la sortie de l’ouvrage « Gestion de l’immobilier public », co édité par le conseil de l’immobilier de l’État (C.I.E.)  et l’association des directeurs immobiliers, Emmanuel  CHARRON, Secrétaire général du C.I.E., interrogé par Philippe MIRMAND, associé en charge de la practice immobilier de Wavestone, revient sur les grands enjeux du patrimoine public et les pistes d’optimisation.

* Le conseil de l’immobilier de l’État (C.I.E.) est l’organe consultatif qui rend des avis au ministre  du budget sur les grands dossiers de la politique immobilière de l’État.

 

  • Que recouvrent les termes « Immobilier public » ?   

Pour reprendre la définition de l’ouvrage précité, l’immobilier public est celui dont les personnes publiques (État, opérateurs de l’Etat et collectivités territoriales) sont propriétaires, qu’elles l’occupent ou non, soit dans le cadre de règles de droit commun, soit au bénéfice de régimes juridiques spécifiques. La notion de domaine public, connexe à celle d’immobilier public, mérite d’être citée car elle emporte d’importantes conséquences pour les biens qui y sont incorporés (notamment l’inaliénabilité).

  • Quels sont les problématiques et les enjeux de ce patrimoine ?

Les particularités de ce patrimoine tiennent d’abord  à son importance : s’agissant  de l’État, il est propriétaire de 53,6 millions de m2. Par ailleurs, il loue 6,2 millions de m2 dans le privé et 5,4 millions de m2 dans des propriétés de collectivités locales. Elles résultent ensuite de sa diversité (bureaux, installations de type industriel, logements, immobilier spécifique (prisons, par exemple), universités, etc. elles tiennent également à la multiplicité d’implantations, tant en métropole ou outre-mer qu’au plan international.

Dans ce contexte, les enjeux tiennent à la nécessité de maintenir un maillage territorial conforme aux nécessités du service public, en optimisant les coûts et en s’adaptant aux demandes nouvelles tant des citoyens que des agents publics.

  • Existe-t- il des pistes d’optimisation ?

Depuis plusieurs années, l’Etat a lancé des chantiers d’optimisation. Pour ne citer que quelques exemples :

– Normes d’occupations : des plafonds de coût (en cas de location) ont été fixés selon les zones géographiques ; des maximum de surfaces occupées par postes de travail ont été définis

– Schémas  pluriannuels de stratégie immobilière : les administrations centrales et les opérateurs de l’État doivent fixer leurs objectifs immobiliers à moyen terme (cinq ans) ;

– Loyers budgétaires : pour faire apparaître le coût économique de toute occupation, les administrations doivent payer un loyer interne à la  direction de l’immobilier de l’État pour les biens dont celui-ci est propriétaire ;

– Professionnalisation : la capacité à analyser les enjeux économiques d’une opération, qu’il s’agisse de projets d’investissement neufs, de renégociation de baux ou d’optimisation des fonctions de service à l’immeuble doit être une priorité.

  • Ces pistes sont elles aussi à explorer  par l’ensemble des composantes du secteur public (établissements publics, collectivités locales, …) ?

Chaque composante du secteur public a ses particularités : on ne peut gérer l’immobilier hospitalier comme   celui des universités ni celui des communes comme celui d’un établissement public de l’État. Pour autant, des préoccupations communes existent, tant s’agissant de la connaissance du parc, des coûts de gestion, des paramètres d’allocation des actifs. En d’autres termes, si les contraintes opérationnelles peuvent être différentes, nombre de paramètres de choix immobiliers sont invariants.

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