Gérer des logements sociaux en copropriété : quelle stratégie ? quelle organisation ?

Demain, quelle stratégie et quelle organisation pour une gestion intégrée des logements sociaux en copropriété ?

Les organismes HLM se confrontent à un bouleversement singulier du contexte de gestion de leur patrimoine, à travers le développement fort du parc en copropriété. Pour certains bailleurs, cette part peut représenter jusqu’à 50% de leurs logements. Ce parc, issu du développement de la vente HLM (dont les objectifs seront renforcés à travers la Loi ELAN), des acquisitions en VEFA et de la construction de programmes mixtes locatifs/accession, représente pour les bailleurs une complexité de gestion supplémentaire, et les contraint à adapter leur stratégie, leur organisation et leurs modes de gestion au sein de résidences dont le système d’acteurs est plus complexe, la décision partagée avec l’assemblée des copropriétaires, la gestion déléguée en partie au syndic.

Cette gestion en copropriété bouscule ainsi la gestion classique des organismes à plus d’un titre. Voici quelques exemples représentatifs de ce cadre d’action imposant une adaptation des modes de fonctionnement :

  • Un déploiement plus complexe des process de gestion de l’organisme HLM : la gestion des parties privatives ne peut pas bénéficier de l’ensemble des dispositifs de gestion classique, et la gestion des parties communes est sous la responsabilité commune des copropriétaires, ce qui impose des décisions partagées organisme HLM/propriétaires privés ;
  • Un rôle de copropriétaire devant être impérativement assurée par l’organisme : le bailleur, en tant que copropriétaire, doit être acteur de la copropriété, afin de faire valoir sa position et ses intérêts. Cette position doit être différenciée en fonction des enjeux de chaque copropriété et implique une organisation adaptée – permettant notamment d’être en capacité de participer aux instances de la copropriété (Assemblée générale, Conseil syndical) ;
  • Des interventions patrimoniales dépendantes des décisions de l’assemblée générale : la stratégie patrimoniale liée à ces résidences se construit dans un cadre qui exige la concertation et la recherche de consensus, et doit intégrer le risque que cette dépendance au syndicat des copropriétaires représente ;

 

La réponse à cette complexité diffère selon les territoires, les organismes et leur organisation, mais se doit d’être réfléchie globalement, et tout au long du cycle de vie de la copropriété :

  • Dès la création de la copropriété, des conditions de gestion à anticiper :
    • Définir la stratégie de positionnement de l’organisme, et ce dès l’assemblée générale constitutive ;
    • Construire, au moment de la création de la copropriété, les conditions d’une gestion future optimale (conception du bâtiment/forme juridique/rédaction du règlement de copropriété …).
  • Une stratégie d’implication de l’organisme au sein de chaque copropriété à construire :
    • Disposer d’une connaissance précise et adaptée de son parc géré en copropriété ;
    • Définir une stratégie de positionnement différenciée – notamment au sein des instances – selon les copropriétés ;
    • S’appuyer sur un outil d’aide à la décision efficace, qui permette de qualifier les enjeux par copropriété et d’adapter régulièrement le positionnement de l’organisme au sein de chaque copropriété. 
  • Une organisation interne et partenariale adaptée – avec les acteurs de la copropriété – à favoriser :
    • Construire une organisation spécifique de la gestion en copropriété et adaptée aux enjeux propres à l’organisme ;
    • Mettre en œuvre des process simples dédiés à la copropriété, s’appuyant sur les process classiques, permettant une gestion fluide de ces logements (gestion des contrats et des charges, réclamations locataires, gestion de la relation locataire…) ;
    • Développer des partenariats avec l’ensemble des acteurs de la copropriété, en particulier avec les syndics ;
    • S’interroger sur la création d’un syndic adossé à l’organisme ou mutualisé, pour répondre aux propres enjeux de l’organisme HLM (importante proportion de logements sociaux gérés en copropriété, présence de copropriétés fragiles…).
  • Une stratégie patrimoniale à adapter et des coûts de maintenance à optimiser :
    • Participer aux orientations patrimoniales de la copropriété ;
    • Irriguer la stratégie patrimoniale de l’organisme des décisions prises en AG ;
    • Anticiper les risques de création de copropriétés dégradées ;
    • Identifier et activer les leviers permettant de favoriser la baisse des coûts de maintenance au sein des copropriétés.

 

Face aux exigences d’efficacité des pouvoirs publics vis-à-vis des organismes HLM, la gestion de logements sociaux en copropriété devient un enjeu majeur. Construire une gestion intégrée à l’organisation classique des organismes HLM permettra de répondre à cet enjeu, en poursuivant les objectifs d’une meilleure qualité de service, d’une pleine maîtrise de la stratégie patrimoniale, et d’une optimisation des coûts de gestion et d’investissement.

 

Article rédigé par Nicolas Mer, manager.

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